Et skøde er et endeligt og officielt dokument, der bruges i en bolighandel. Formålet med et skøde er, at det bliver brugt til at bevise, at det er dig, der nu er den retmæssige ejer af en ejendom, du har købt. Da det er et officielt dokument, er der en række krav, det skal leve op til.
Men hvad er et skøde, så?
Et skøde er et officielt dokument, der i dag er digitalt. Det er også et dokument, der skal tinglyses, når en ejendom bliver købt og solgt. Når det er blevet tinglyst, vil det være det officielle og endegyldige bevis på, hvem der er den retmæssige ejer af den respektive ejendom.
Skødet bliver altid lavet på baggrund af en købsaftale, som vil være indgået af hhv. køber og sælger, når de er blevet enige om pris og vilkår for handlen. Derfor er det også et krav, at der er blevet skrevet under på en købsaftale, inden man kan lave et skøde.
Mange tror, at et skøde og en købsaftale er det samme, men det er ikke tilfældet. Derimod er der tale om to forskellige dokumenter, der begge er nødvendige, når der er tale om køb og salg af fast ejendom i Danmark.
En købsaftale er et meget detaljeret dokumenter, der beskriver alle de vilkår og betingelser, der er forbundet med overdragelsen af den respektive ejendom. Et skøde indeholder derimod kun de vigtigste informationer om overdragelsen.
I dag er det ganske nemt at underskrive et skøde, da det blot er et elektronisk dokument, eftersom tinglysningen siden 2006 har været digitaliseret. Når en købsaftale er indgået, og skødet skal underskrives, vil det både køber og sælger kunne gøre dette med NemID eller MitID.
Hvad skal et skøde indeholde?
Som angivet herover, er en købsaftale og et skøde ikke det samme, selvom mange tror det. Dog indeholder de en række af de samme informationer.
På et skøde vil du kunne finde de overordnede informationer om ejendommens ejerskifte samt de vilkår, der er indgået for overdragelsen. Som udgangspunkt vil det være de følgende oplysninger, der er at finde på et skøde:
- Navn, adresse og CPR-nr. på både sælger(e) og køber(e)
- Oplysninger om ejendommen
- Oplysninger om ejendommens stand
- Offentlig ejendomsvurdering
- Købesum og pantehæftelser
- Servitutter
- Aftalt overtagelsesdato
Hertil kan et skøde også indeholder erklæringer, der er påkrævet for, at et skøde kan tinglyses. F.eks. kan der være tale om en erklæring, der beskriver, hvordan du forholder sig til køb af et dødsbo eller en landbrugsejendom.
Der skelnes mellem to typer skøder
Når det kommer til et skøde til en ejendomshandel, bliver der typisk skelnet mellem to former for skøder. Konkret vil der blive skelnet mellem et betinget skøde og et endeligt skøde.
Betinget skøde
Et betinget skøde er, som navnet også lægger op til, et skøde, der er betinget af opfyldelsen af et eller flere forhold. Det kan være mange ting, men det kan f.eks. være købesummens betaling, hvilket naturligvis er meget almindeligt at have angivet som en betingelse.
Når et skøde bliver tinglyst som betinget, vil det være en tinglysningsdommer, der står for at fastsætte en frist for, hvornår denne betingelser skal være opfyldt. Derfor vil det også være en dommer, der f.eks. sætter en trist for, hvornår en købesum skal være indbetalt.
Viser det sig, at denne betingelse bliver opfyldt, inden den frist, der er blevet fastsat af en dommer, så vil køber naturligvis opnå en endelig adkomst til ejendommen. Bliver den ikke opfyldt, så vil det være muligt for sælgeren at hæve den aftale, der er blevet indgået.
Endeligt skøde
Hvis et skøde bliver tinglyst uden betingelser, vil det helt automatisk være endeligt. Det vil sig, at det allerede fra dets tinglysning vil sikre købers ret til ejendommen. Er der først tinglyst et betinget skøde, vil det efterfølgende være nødvendigt, at der bliver tinglyst et endeligt skøde.
Bliver der tinglyst et skøde, der er betinget, og den eller de angivne betingelser er blevet opfyldt, vil skødet skulle modtage en påtegning om, at sælgeren nu meddeler køberen om et endeligt skøde.
Inden en sådan påtegning vil være gældende, skal den underskrives af både køber og sælger. Når det er gjort, så skal det på ny sendes til tinglysning. Kommer det retur uden anmærkninger, vil købesummen kunne udbetales til sælger.
Er der krav om et skøde?
Som angivet tidligere, er et skøde det sidste dokument i en ejendomshandel. Du kan ikke selv vælge, om du vil lave et skøde, når du køber eller sælger en ejendom. Derimod er der tale om et lovkrav, at et skøde bliver skrevet og tinglyst ved køb og salg af fast ejendom.
Når et skøde er blevet tinglyst, er køber sikret, at det er ham eller hende, der har ret til ejendommen. Hertil har et skøde også til formål at forhindre sælgers mulighed for at sælge boligen til en anden, ligesom sælger ikke vil kunne lade sine kreditorer få sikkerhed i ejendommen.
Hvem skal udarbejde skødet? Og hvornår?
Der er ikke et krav om, hvem af parterne, der skal stå for at få lavet et skøde og tinglyse det. I de fleste tilfælde er det dog køber, der ender med at stå for det. Normalt bliver det aftale og dokumenteret i købsaftalen, som bliver underskrevet af både køber og sælger.
Når det er angivet i en købsaftale, hvem der skal stå for at lave et skøde og tinglyse det, er der vished omkring, hvem der står for det. Derfor er det naturligvis en god idé, at det bliver dokumenteret i købsaftalen, hvilket du bør sørge for, uanset om du er køber eller sælger.
I denne forbindelse er det også vigtigt at slå fast, at det er meget vigtigt, at du er opmærksom på, at skødet bliver udarbejdet korrekt. Hvis det ikke er blevet lavet korrekt, vil du som køber ende med at komme i klemme set ud fra et juridisk synspunkt.
Uden et gyldig og tinglyst skøde, vil du som køber nemlig ikke kunne bevise din ejendomsret over den bolig, du har købt. Skødet laves normalt inden overtagelsesdagen, hvor det vil blive underskrevet af køber og sælger, så det derefter kan blive tinglyst.
Hvordan foregår processen?
Processen med at skrive og tinglyse et skøde, er som sådan ikke vanskeligt, men som angivet herover, er det vigtigt, at det bliver gjort korrekt. Derfor kan det være en fordel at overlade dette til en advokat med speciale i dette, så man er sikker på, at det er gjort korrekt.
1. Købsaftale udarbejdes og underskrives
Det første skridt er at gennemgå købsaftalen. Når der foreligger en købsaftale, som både køber og sælger er tilfredse med, skal den skrives under af begge parter. Det fremgår af købsaftalen, hvem der skal lave skødet, men typisk står købers repræsentant for dette.
2. Skøde bliver udarbejdet og underskrevet
Næste skridt er at udarbejde et skøde, der skal indeholde de korrekte informationer. Derefter skal det underskrives. Som regel sker det med NemID og MinID. Skødet er gældende, når det er skrevet under, hvilket også er gældende, selvom det endnu ikke er tinglyst.
3. Købers lån bliver tinglyst
Når skødet er blevet tinglyst, får banken besked om, at sælgers lån skal aflyses, og at købers lån bliver tinglyst, hvis ikke købet er sket kontant. I langt de fleste tilfælde, hvor fast ejendom handles, er køber dog nødt til at finansiere købet med et lån.
4. Skøde tinglyses og købesum bliver frigivet
Når sælgers lån er blevet aflyst, og købers lån er blevet tinglyst, bliver købesummen frigivet. Det sker først, når et tinglyst skøde foreligger. Som regel vil pengene blive deponeret hos købers repræsentant, der har ansvaret for efterfølgende at frigive dem.
5. Forbrugsmålere bliver aflæst
På overtagelsesdagen skal køber og sælger stå for at aflæse forbrugsmålere og lignende, hvilket dernæst skal meddeles til forsyningsselskaberne. Disse aflæsninger er meget vigtige, da det er dem, der danner grundlag for den efterfølgende refusionsopgørelse.
6. Udarbejdelse af refusionsopgørelsen
Det er både køber og sælger, der har ansvaret for, at der bliver lavet en refusionsopgørelsen, som dokumenterer deres mellemliggende. Den dækker over de omkostninger, som sælger har betalt forud, og de omkostninger, der bliver betalt bagud af køber.
Hvorfor er det vigtigt at have et skøde?
Det er meget vigtigt at have et skøde, da det er med til at sikre, at der ikke er nogen tvivl om, hvem der er den retmæssige ejer af en ejendom. Hertil er det også med til at sikre, at der ikke er tvivl om, hvilke rettigheder og forpligtelser, der følger med en handlet ejendom.
Et skøde er derfor ikke blot lovpligtigt, men det er også en vigtig dokumentation for ejendomsforholdene. Det gør sig gældende, uanset hvilken type bolig, der er tale om. Det gælder derfor både for et hus, en lejlighed, et sommerhus eller tilmed blot en tom byggegrund.
Hævder to personer på samme tid at have retten til en ejendom, vil det være den, der står som ejer i tingbogen, blive tolket som den retmæssige ejer. Det skyldes, at en tinglyst ret vil overtrumfe en utinglyst ret, når der er tale om en fast ejendom, hvilket fremgår af tinglysningsloven.
Desuden er det som udgangspunkt den ejer, der er tinglyst, der vil have retten til at bestemme, hvad der skal ske med den respektive ejendom. Det betyder, at det er denne ejer, der kan beslutte, hvorvidt den f.eks. skal sælges eller belånes.
Hvad koster udarbejdelse og tinglysning af skøde?
Når du skal have tinglyst et skøde på en ejendom, skal du betale for det. Er der tale om en ejerbolig, vil du i de fleste tilfælde skulle betale en variabel udgift, der lyder på 0,6 procent af den samlede købesum. Hertil vil du også skulle betale en fast afgift på 1.825 kr. til staten.
Det er op til dig selv at vurdere, om du selv vil stå for at udarbejde et skøde og få det tinglyst. Det er der mange, der vælger at gøre, mens andre vælger at overlade det til en specialist. Vil man helst have en fagperson til det, kan man overlade det til en advokat.
Beslutter du dig for, at du vil lade en advokat om at stå for at udarbejde og tinglyse et skøde, skal du også betale for dette. I mange tilfælde kan man finde en række pakkeløsninger hos advokatfirmaer, der dermed varetager alle de juridiske aspekter af handlen.